Ende der „Signing/Closing“-Problematik: Die Neuregelung der Grunderwerbsteuer beim Share Deal

Das Problem nach altem Recht

Bei einem Share Deal über mindestens 90% der Anteile an einer grundbesitzenden Gesellschaft konnte nach bisheriger Rechtslage doppelt Grunderwerbsteuer anfallen, wenn Vertragsabschluss (Signing) und dinglicher Anteilsübergang (Closing) zeitlich auseinanderfielen. Hintergrund war die Kollision zweier Ergänzungstatbestände: Das Signing wurde von § 1 Abs. 3/3a GrEStG erfasst, das Closing von § 1 Abs. 2a/2b GrEStG. Nach Auffassung der Finanzverwaltung lösten beide Vorgänge jeweils einen eigenen steuerbaren Tatbestand aus. Eine Doppelbelastung ließ sich nur vermeiden, wenn beide Vorgänge fristgerecht – bislang bei rein innerdeutschen Fällen binnen zwei Wochen – und vollständig beim Finanzamt angezeigt wurden. Der BFH hatte an dieser Praxis in zwei AdV-Verfahren bereits ernstliche Zweifel geäußert. 

Die Bedeutung nach neuem Recht

Der Gesetzgeber kehrt das bisherige Vorrangverhältnis der Tatbestände um: künftig hat das Signing Vorrang vor dem Closing. Über den neuen § 1 Abs. 3b GrEStG löst der spätere dingliche Anteilsübergang keinen weiteren Steuertatbestand mehr aus, wenn vorher bereits die Steuer durch einen Vorgang nach § 1 Abs. 3/3a GrEStG ausgelöst wurde und soweit die Anteile in Erfüllung dieses Rechtsgeschäfts übergehen. Regelmäßig ist damit nur noch eine Anzeige zum Zeitpunkt des Signing erforderlich und der Vorgang wird bereits zu diesem Zeitpunkt abschließend besteuert. Flankierend wird die Anzeigefrist für alle Beteiligten (also auch für rein innerdeutsche Fälle) einheitlich auf einen Monat verlängert (§ 19 Abs. 3 GrEStG). Zusätzlich wird die grundbesitzende Gesellschaft selbst durch den neu gefassten § 13 Nr. 5 und 8 GrEStG Steuerschuldnerin und damit Gesamtschuldnerin neben dem Erwerber. Ebenfalls erfreulich: Die andernfalls zum 31. Dezember 2026 auslaufende Gesamthandsfiktion für Personengesellschaften (§ 24 GrEStG) wird entfristet. 

Anwendungsregelungen

Die Neuregelungen treten einen Tag nach der Verkündung, also am 3. Juli 2026, in Kraft. Anwendbar sind die geänderten Vorschriften – insbesondere § 1 Abs. 3b GrEStG – nach § 23 Abs. 28 GrEStG damit ausschließlich auf Erwerbsvorgänge, die nach dem 2. Juli 2026 verwirklicht werden. Auf an diesem Tag noch offene Altfälle finden sie also keine Anwendung. Für Übergangsfälle, in denen das Signing vor und das Closing nach dem Stichtag liegt, sieht § 23 Abs. 29 GrEStG eine einmalige Definitivbesteuerung ausschließlich nach § 1 Abs. 3/3a GrEStG n.F. vor. Die Anwendung des § 16 Abs. 4a GrEStG ist in diesen Fällen ausgeschlossen. 

Bedeutung für die Praxis

Für die Transaktionspraxis reduziert die Reform das Risiko einer doppelten Grunderwerbsteuerbelastung erheblich und beseitigt einen wesentlichen Teil der zweifelhaften Auslegung der Finanzverwaltung mit Blick auf die Einführung des § 1 Abs. 2b GrEStG im Jahr 2021. 

Angesichts der Steuerschuldnerschaft der PropCo empfiehlt es sich, die Tragung der GrESt im SPA ausdrücklich zu regeln (auch mit Blick auf einen möglichen Betriebsausgabenabzug für die Grunderwerbsteuer). Bei laufenden Transaktionen ist sorgfältig zu prüfen, ob bereits die Neuregelung oder noch das strengere Altrecht greift. Eine gänzliche Vermeidung der GrESt erscheint wegen der zuletzt noch vorgenommenen Anpassungen im Wortlaut der Anwendungsregelungen nicht möglich. 

§ 1 Abs. 2a/2b GrEStG bleiben aber weiterhin bedeutsam: Bei einer Mehrheit von Erwerbern fehlt es an der für § 1 Abs. 3 GrEStG erforderlichen Anteilsvereinigung, sodass Abs. 2a/2b anwendbar bleiben. Es stellen sich dann allerdings Fragen des Zusammenspiels mit den Bewegungsregelungen des § 1 Abs. 2a/2b GrEStG und den Anteilsvereinigungstatbeständen. Der Vorrang des § 1 Abs. 2a/2b GrEStG dürfte zudem auch für den Fall eines nach Signing hinzuerworbenen Grundstücks gelten, wenn die PropCo bereits ein anderes Grundstück besaß. Da § 1 Abs. 3b GrEStG nur auf „Anteile in Erfüllung eines Rechtsgeschäfts" abstellt und der Bundesfinanzhof § 1 Abs. 3 GrEStG grundstücksbezogen betrachtet, dürfte § 1 Abs. 2a/2b GrEStG hinsichtlich des zweiten Grundstücks anwendbar bleiben.

Praktisch bedeutsam sind die Änderungen auch bei Zwischenschaltung von Gesellschaften, z.B. im Rahmen von (Re-)Finanzierungen. Wird eine 100-prozentige Beteiligung an einer grundbesitzenden Kapitalgesellschaft beispielsweise zu Refinanzierungszwecken in eine NewCo-Personengesellschaft eingebracht, war dies nach bisherigem Recht nur über § 6a GrEStG darstellbar, da § 5 GrEStG wegen des Auslösens von § 1 Abs. 2b GrEStG gesperrt war. Nach der Neufassung greift nicht mehr § 1 Abs. 2b GrEStG, sondern ausschließlich § 1 Abs. 3 Nr. 2 GrEStG. Ob § 5 Abs. 2 GrEStG anwendbar ist, hängt dann davon ab, ob das Grundstück der NewCo zuzurechnen ist. Da § 1 Abs. 4a GrEStG unseres Erachtens nur für die Ergänzungstatbestände, nicht aber im Rahmen der §§ 5, 6 GrEStG Anwendung findet, sollte dies allerdings wieder möglich sein.